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2024-03-13 房产纠纷 房屋买卖 0:59 673次
今天开了一个庭，从上午9点进入到法庭，到下午4点结束，纠纷是关于商品房预售合同纠纷。这个案子开发商逾期交房8个月，业主依据合同主张违约金，在这个案件当中的注意焦点有两个：第一个是开发商认为逾期交房的原因是疫情等不可抗力导致的，咱们要看不可抗力，不可抗力指的是不能预测、不能避免的使用，本案中大部分业主在签订合同的时候，疫情已经全面爆发了，疫情防控已经进入常态化阶段，开发商应该提前把控风险，在这种情况下，开发商可以在签订购房合同的时候，把交付期限往后延迟，而不是交房后再以不可抗力为由不支付违约金；第二个争议焦点部分，业主合同约定的是万分之0.01，一天仅支付一块钱违约金约定过低，关于这个问题，江苏省高院认定，逾期交房违约金应该在1/10,000到3/10,000之间，参照江苏高原的这个观点，青岛这边的法院可以酌情把违约金调到1/10,000是合理的。
根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。
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根据《中华人民共和国民法典》第三十五条规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。成年人的监护人履行监护职责，应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿，保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务，监护人不得干涉。
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执行异议之诉案件中如何参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定？
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十九条第二项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，系为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，结合人民法院执行工作实际而制定，而执行异议之诉必须实体审理，以实现实质公平为目标，目前多参照上述规定进行裁判。“名下无其他用于居住的房屋”属于较为典型的形式判断规则，执行异议之诉的实体裁判标准应为是否用于家庭基本居住生活需要。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条认为：“商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”例如，商品房消费者名下首套住房面积较小，结合家庭人口及居住生活情况，另外购买的住房仍在满足基本居住需要范围内的，应认为符合《规定》第二十九条的精神。但对于购买投资型、豪华型房屋的，或者购买商铺等经营性房屋的，原则上不在本条保护范围之内。故房屋套数并非绝对标准，对此需要把握的是，一方面要保护人民群众对美好生活的向往，保护刚性和改善住房需求，另一方面要依法惩治恶意规避执行的行为。
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王诗元律师 08-22
师瑞律师 10-24
邵飞律师 03-18
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林福明律师 07-17
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企业破产后被遗忘的打工人，律师接受委托帮助员工确认了职工债权
沈光辉律师 09-02
律赢时代律师 12-13
从公司之间买卖合同纠纷中，看公司股东是否能够为公司尚未发生的债务做担保
邵飞律师 03-11
