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房产抵押,没办登记,这4点你应该知道

房产抵押,没办登记,这4点你应该知道

2023-04-19 255次

债务人借钱时,经常用自有房产或者他人房产向债权人提供担保,法律上称之为不动产抵押。


根据法律规定,不动产进行抵押时,自抵押登记时,抵押权设立。


但是,实务中,经常有债权人与抵押人只签订了《房产抵押合同》,没有办理抵押登记。


遇到这种情况时,抵押权能成立吗?债权人该如何维权呢?


一、案例回顾


2017年,王二为了投资办厂,向高丽借款70万元,张老板的朋友任义以自有房屋作保。


三人共同签订了《借条》以及《房产抵押合同》,约定王二向高丽借款人民币70万元整,借款期限为2017年1月1日至2018年1月1日,用任义名下位于北京市朝阳区的房屋作为抵押,借款人:王二,担保人:任义。


因为借款时任义的房子还没有下房本,没有办理抵押登记手续。


借款到期后,王二迟迟不还款,任义也不愿承担担保责任。


债权人高丽将王二和任义告到法院,要求二人偿还70万元借款。


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二、法院裁判结果


法院审理后查明,借款关系成立,虽然任义的房屋没有办理抵押登记手续,抵押权未设立,但任义仍然应当在抵押财产价值范围内承担担保责任。


最终,法院支持了高丽的诉讼请求。


三、律师说法


1.只签订《房产抵押合同》,没有办理抵押权登记手续,抵押权能成立吗?


根据法律规定,不动产抵押权属于物权,办理抵押登记手续后,抵押权才设立。


如果未办理抵押登记的,抵押权不成立,债权人就抵押物没有优先受偿权。


2.只签订《房产抵押合同》,没有办理抵押登记时,债权人该如何维权呢?


第一,如果不存在抵押物无法办理抵押登记手续的客观情况时,债权人可以起诉抵押人,要求继续履行合同,办理抵押登记手续;


第二,如果因为抵押人自己的原因,导致无法办理抵押登记时,债权人可以请求抵押人在约定的担保范围内承担责任,但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。


比如,房子被抵押人偷偷转卖他人,导致无法办理抵押登记,债权人仍然可以要求抵押人在担保范围内承担责任。


第三,如果抵押财产因不可归责于抵押人自身的原因灭失或者被征收等导致不能办理抵押登记,债权人不得请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的;但是抵押人已经获得保险金、赔偿金或者补偿金等,债权人可以请求抵押人在其所获金额范围内承担赔偿责任。


比如,房子被征收后,虽然无法办理抵押登记,但是债权人可以根据担保范围,要求抵押人赔偿相应的征收款。


第四,抵押物未登记不影响《房产抵押合同》的效力,如果因为抵押人的原因导致房产未能办理抵押登记,债权人可以依据合同约定,追究抵押人的违约责任及损失赔偿责任。


3.同样与借款担保有关,「房产抵押」不同于「以房抵债」,关于以房抵债的法律分析,感兴趣的朋友可以回顾往期文章:


《签订<以房抵债协议>的五大法律要点》


《债务人拒交抵债房,债权人的两大维权方式》


《什么样的顶账房能顺利过户?》


《以房抵债篇:拿到「工抵房」,该如何化险为夷?》


四、律师支招


1.签署《房产抵押合同》后,必须尽快办理抵押登记手续,抵押权才设立,债权人才能取得优先受偿权。


2.《房产抵押合同》中,应当对主债权本息金额、实现担保的顺序、违约责任、未办理抵押登记的连带责任等情况进行明确约定。


3.未办理抵押登记手续时,债权人起诉时应当及时申请财产保全,避免抵押人为逃债转移财产。


五、法律依据


1.《民法典》第二百零九条、第二百一十四条、第二百一十五条、第四百零二条


2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第四十六条


3. 《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》第60条

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