2022-12-27 房产纠纷 房屋买卖 579次
案情简介:
本案是一起集体诉讼案件,涉及业主众多,由一份判决来简单介绍一下案情。2016年6月原告王X与被告北京某房地产开发公司签订商品房预售合同。根据合同约定,房开公司应当在2016年7月向王X交付房屋。当房开公司通知王X进行收房时,王X发现房开公司并未向其公示《竣工验收备案表》、《房屋实测面积报告》等交房必备文件。因此,王X拒绝收房,并要求房开公司向其支付以总房款为基数,每日万分一的违约金。经过法院审理后,支持了王X的全部诉讼请求。
关键律师点评:
在现实中,很多开发商都存在延期交房、延期办理产权初始登记、产权转移登记的违约行为。但是很少有业主因开发商的这些违约行为去追究其违约责任,并认为自己即使去追究,也没有什么胜诉的把握,其实不然!我们简单例举开发商可能设下的合同陷阱:1、交房时不出示竣工验收备案表2、只出示楼栋面积报告,不出示分户实测面积报告3、合同补充协议约定违约金为总价款的百分之一或更低4、限制业主诉讼权利5、面积误差按照建筑面积正负3%计算6、虚假宣传7、随意变更设计规划8、模糊公共区域等等......本案中,开发商在补充协议中约定,延期交房的违约金为房屋总价款的百分之一,王X房屋价值470余万元,按照开发商的计算方式,不论延期多长时间交房房屋,其最多只承担4万7千多元的违约金。这显然是不合理的,开发商的这类约定实际上是排除了己方交付房屋的主要义务,限制业主要求限期合理交房的主要权利,且该条款是开发商自己单独拟定的,对于所有业主都反复适用,该条款是一种霸王条款,应属无效。
关键律师建议:
在开发商向业主交付房屋时,业主一定要求开发商出示《竣工验收备案表》《房屋实测面积报告》原件,如开发商拒绝出示,业主有权拒绝收房。一般情况下,法院对于开发商逾期交房、逾期办理房屋初始登记、逾期办理房产权属转移登记的违约金数额以总房款为基数,每日万分一至三的范围内掌握。如果房屋总价较高的,业主可以算一下,违约金数额还是比较可观的。这样规定的目的也是限制开发商随意延迟交房、办证等违约行为发生,保护业主的主要合同权利。
03-13 621次
10-26 613次
10-20 498次
根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。
10-23 493次
根据《中华人民共和国民法典》第三十五条规定,监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外,不得处分被监护人的财产。未成年人的监护人履行监护职责,在作出与被监护人利益有关的决定时,应当根据被监护人的年龄和智力状况,尊重被监护人的真实意愿。成年人的监护人履行监护职责,应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿,保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务,监护人不得干涉。
10-23 130次
执行异议之诉案件中如何参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定?
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《规定》)第二十九条第二项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”,系为了规范人民法院办理执行异议和复议案件,结合人民法院执行工作实际而制定,而执行异议之诉必须实体审理,以实现实质公平为目标,目前多参照上述规定进行裁判。“名下无其他用于居住的房屋”属于较为典型的形式判断规则,执行异议之诉的实体裁判标准应为是否用于家庭基本居住生活需要。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条认为:“商品房消费者名下虽然已有一套房屋,但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的,可以理解为符合该规定的精神。”例如,商品房消费者名下首套住房面积较小,结合家庭人口及居住生活情况,另外购买的住房仍在满足基本居住需要范围内的,应认为符合《规定》第二十九条的精神。但对于购买投资型、豪华型房屋的,或者购买商铺等经营性房屋的,原则上不在本条保护范围之内。故房屋套数并非绝对标准,对此需要把握的是,一方面要保护人民群众对美好生活的向往,保护刚性和改善住房需求,另一方面要依法惩治恶意规避执行的行为。
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