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刘丛律师:谈谈二手房交易天坑——「一房多卖」

2023-04-07 房产纠纷 房屋买卖 313次

视频内容
经常有客户咨询我,他们碰到了「一房多卖」的情况,该怎么维权。
市场交易中,有一些不诚信的房主,把房子重复出售,收好几份购房款,极大地损害了购房人的权益。


一、案例回顾

购房人小李与房主董先生签订《购房合同》,并支付了全部房款400万元。

可不久后,小李得知,董先生和自己签约后没几天,又以高出几十万的价格,把房子卖给了老张,并且已经办完过户手续。

小李诉至法院,要求解除《购房合同》,董先生返还购房款,并承担违约损害赔偿责任。

法院经审理后认定,董先生的行为构成根本违约,支持了小李的诉讼请求。

二、律师说法

1、「一房多卖」是指买卖双方签订《购房合同》后,房屋过户前,卖方将房屋再次转卖给他人的行为。

卖方的目的通常是单方面解除合同、套取资金甚至诈骗钱财。

2、如果数个购房人均要求取得房屋的所有权,法院裁判时分两步:

第一步,法院会审查数个房屋交易的真实性。

如果存在恶意串通损害他人利益的情形,那么《购房合同》无效,该恶意购房人无权取得房屋。

第二步,如果经审查,多个购房人均存在真实的房产交易事实,多份《购房合同》均合法有效,法院会参照以下顺序,确定房屋归属:

(1)已经办理房屋过户的购房人,优先取得房屋的所有权;

(2)各购房人均未办理房屋过户手续的,已经实际合法占有房屋的购房人,优先取得房屋的所有权;

(3)各购房人均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,综合考虑各购房人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素予以确定。

三、律师支招

1、签约后,要尽快办理网签手续或预告登记手续。已经网签或预告登记的房子,即使卖方转卖他人,也无法办理过户手续。

2、如果房屋具备交易条件,且购房人处于法定优先顺位,购房人可以起诉要求卖方继续履行《购房合同》,办理房屋过户手续。

3、对于无法取得房屋所有权的其他购房人,也可以通过起诉的方式,要求解除合同,原房主承担违约责任,赔偿房价上涨的差价损失。

4、实务中「一房多卖」非常复杂,具体情况建议咨询专业律师。

四、法律依据

1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第七条:买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。

2、《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》

第15条:审理一房数卖纠纷案件时,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间,应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

3、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》

第十三条:出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,在合同均为有效的前提下,买受人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人:

(1)已经办理房屋所有权转移登记的;

(2)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;

(3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。

买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同,出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的,法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼;其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的,应当依据前款原则协调处理。

4、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》

第十六条:一房数卖中的数个买受人均要求继续履行房屋买卖合同的,应当依据《全国民事审判工作会议纪要》第二部分第(二)方面、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第13条的规定确定权利保护顺位。在房屋查封期间占有房屋的买受人,其权利不能对抗在先查封房屋的买受人;办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利,不能对抗合法占有房屋的买受人。

买受人要求办理房屋过户登记的案件中,法院应当告知其可以申请对房屋采取保全措施,法院在必要时可以在查封房屋处张贴封条或者公告,并提取保存有关财产权证照。
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