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刘丛律师:串通套贷?合同无效还涉刑!

2023-05-11 房产纠纷 二手房 354次

视频内容

实务中,有一些开发商或业主为了融资,与他人串通,虚构房产交易套取银行贷款。


套贷行为对于买卖双方都存在着极大的法律风险,为套取贷款而签订的《购房合同》也属于无效合同。


一、案例回顾


为周转生意,王二找朋友张三帮忙,想利用自己名下的房产套贷。王二与张三签了一份假的《购房合同》,约定由张三购买王二名下的房屋,房屋价款为600万元,首付款210万元,贷款390万元。


随后,张三便拿着这份假合同向银行申请贷款,和银行签了《抵押借款合同》,约定张三借款390万元,以该房屋作抵押,并向银行提供了一份由房主王二签名的首付款210万元房款收据。


之后,王二与张三办完房屋过户手续,银行也向王二发放了390万元贷款。


正当王二为自己的套贷行为得逞而洋洋自得时,谁知螳螂捕蝉黄雀在后,张三拿着产权证来要求王二腾房。


王二顿感不妙,急忙诉至法院,要求法院判令双方签订的《购房合同》无效,恢复该房屋归其所有。


张三辩称,房产交易合法有效,自己是该房屋的产权人。


二、法院裁判观点


法院审查后认为,王二和张三之间不存在真实的房屋买卖交易,《购房合同》无效,王二因无效合同取得的尚未偿还的贷款,应当返还给被告张三,而被告张三则应与银行结清贷款,并涤除抵押权。同时,因无效合同而变更的案涉房屋的权利登记人应当恢复原状。


三、律师说法


1、「套贷」通常是指房屋所有人为获取银行贷款,虚构房屋交易,通过名义买受人向银行申请购房抵押贷款供自己使用。


2、实务中,套贷行为大量存在,原因有很多,比如用款人不符合银行贷款的资质要求,直接向银行贷款较为困难;或用款人想降低融资成本,房贷相比于其他贷款产品来说,利率较低,且批贷较为容易等等。


3、套贷行为存在极大的法律风险:


第一,对于房主来说,名义买受人取得房屋所有权后,可以自行处分房屋而不经房主的同意,导致原房主无法取回自己的房屋。比如本案中,如果张三背着原房主王二将房屋抵押或出售,王二无法要回自己的房屋。


第二,对于名义买受人,很可能因为房主将获得的银行贷款转移后,又不继续按揭偿债,导致自己需要承担还款责任,影响个人征信。比如本案中,房主王二获取银行贷款后,不按时还款,张三作为名义上的贷款人,需要承担还款责任。


第三,骗取银行贷款,有可能构成刑事犯罪,根据《刑法》第一百九十三条规定,以非法占有为目的,诈骗银行或者其他金融机构的贷款,数额较大的,构成贷款诈骗罪。


4、法院在审理此类案件时,会从买卖双方的庭审陈述、购房款的支付情况、交易后的还贷情况、房屋居住情况及产权证等材料的保管情况等方面进行重点审查交易的真实性。


四、法律依据


1、《民法典》

第一百四十六条:行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。


2、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》

第三条:当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同,双方并无买卖房屋的真实意思表示,房屋买卖合同无效。当事人尚未还清银行贷款的,对于合同无效的法律后果可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定处理。


3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二十条:因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。

第二十一条:以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。


4、《刑法》

第一百九十三条:有下列情形之一,以非法占有为目的,诈骗银行或者其他金融机构的贷款,数额较大的,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处二万元以上二十万元以下罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处五年以上十年以下有期徒刑,并处五万元以上五十万元以下罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产:

(一)编造引进资金、项目等虚假理由的;

(二)使用虚假的经济合同的;

(三)使用虚假的证明文件的;

(四)使用虚假的产权证明作担保或者超出抵押物价值重复担保的;

(五)以其他方法诈骗贷款的。


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