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重申表见代理:员工诈骗房款,地产公司应担责

2023-05-11 房产纠纷 房屋买卖 434次

视频内容
房屋交易涉及大额款项,容易被骗子盯上,交易时大家要擦亮眼睛、慎之又慎。

今天我来讲一下,如何防范购房款诈骗,被骗后又该如何维权。


一、案例回顾


购房人小杨购买了大龙公司销售的房屋,签订《购房合同》后,根据销售员小丽的指示,用销售处的POS机刷卡支付了300万元购房款。

一周后,小杨接到大龙公司的电话,催促他支付300万元购房款,小杨才得知,签约时销售员小丽偷偷替换了POS机,购房款支付到了小丽的个人账户,自己仍欠大龙公司300万元。

小杨报警后,销售员小丽被公安机关逮捕,最终因诈骗罪被法院判刑。

小杨认为,虽然购房款支付给了小丽,但是小丽是大龙公司的正式员工,大龙公司应当承担责任,便将大龙公司诉至法院,要求大龙公司继续履行《购房合同》,过户交房。


二、法院裁判观点


法院经审理后认定,销售人员小丽签约并收取购房款的行为,构成表见代理,《购房合同》有效,大龙公司应当继续履行合同,故判决支持了购房人小杨的诉讼请求。


三、律师说法


1、销售人员是公司经营组织组成的一部分,属于公司人员,其基于雇佣关系而受公司经营者的指示在特定销售范围内为公司工作。销售人员以该公司名义在特定销售范围内进行的要约、承诺,由该公司承担合同责任。

2、销售人员的个人行为构成刑事犯罪,并不一定会免除公司的民事合同责任。因为根据法律规定,民事案件与刑事案件应当分别审理,适用不同的法律规范。如果法院在民事案件中认定销售人员的行为构成表见代理,公司应当承担合同责任。
(详见往期文章《表见代理制度:避免购房人因虚假委托陷入「房财两失」困境》)


四、律师支招


1、买房时,要尽量直接找开发商下属的售楼部看房签约,不要找代理公司销售人员。防止代理公司监管不严,打着开发商旗号诈骗。

2、支付房款时一定要注意收款账户,必须是开发商的公司账户。对于部分销售人员要求向私人账户付款的行为,一定要提高警惕,谨防诈骗。

3、买房时需仔细审查相关材料,留存证据。当碰到类似小杨的情况时,才能更好地维护自己的合法权益。

4、实务中需结合具体的案件情况分析判定,建议咨询专业律师。


五、法律依据


1、《民法典》
第一百七十二条:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,相对人有理由相信行为人有代理权的,代理行为有效。

2、《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》

第128条:同一当事人因不同事实分别发生民商事纠纷和涉嫌刑事犯罪,民商事案件与刑事案件应当分别审理,主要有下列情形:(3)法人或者非法人组织的法定代表人、负责人或者其他工作人员的职务行为涉嫌刑事犯罪或者刑事裁判认定其构成犯罪,受害人请求该法人或者非法人组织承担民事责任的。


3、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》

第三条:单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员,以该单位的名义对外签订经济合同,将取得的财物部分或全部占为己有构成犯罪的,除依法追究行为人的刑事责任外,该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果,依法应当承担民事责任。


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