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刘丛律师:「精装修」漏成「水帘洞」,业主能退房吗?

2023-05-11 房产纠纷 房屋买卖 391次

视频内容

因为房屋存在质量问题,导致纠纷的情况非常多。


今天我们就来讲讲,买到漏水房时,购房人该如何维权。


首先,一起来看一个我代理过的真实案件。


一、案例回顾


购房人小孙买了开发商精装修的房子,合同约定质保期为5年。


但是入住后,小孙发现房屋多处漏水,屡次联系开发商维修,但问题并没有得到解决。漏水还造成了天花板脱落、墙面发霉和地板受损。


因此,小孙诉至法院,要求解除购房合同,开发商返还房款,并赔偿损失。


二、法院裁判观点


法院审理后认为,该房屋确实存在漏水情况,开发商怠于履行维修义务,构成违约,但房屋的漏水问题并非严重影响正常居住生活,造成合同目的不能实现,小孙要求解除合同依据不足,法院不予支持。


最终,法院酌情判定开发商赔偿小孙6000元损失,驳回了小孙的其他诉讼请求。


三、律师说法


1、根据法律规定,开发商交房时,应当向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书,并严格按照约定承担商品房保修责任。


在保修期内,发生保修范围之内的非人为损坏,由开发商免费维修;因商品房存在质量问题,保修单位进行维修时导致房屋的使用功能受到影响,购房人可以要求开发商承担赔偿责任。


2、实务中,购房人以房屋质量有瑕疵为由,要求解约退房的,法院会依据质量问题的严重程度做出裁判:


(1)对于商品房已经验收合格,仅存在漏水、家具等附属设施损坏等表面质量瑕疵,不严重影响房屋正常居住使用的,法院不支持解约退房。


(2)如果房屋存在的质量问题,严重影响正常居住使用时,购房人有权要求解约退房,并要求开发商承担损失赔偿责任。


比如主体结构质量不合格,或存在其他对购房人的生命和财产安全、身体健康造成重大影响、严重干扰和影响了购房人的正常生活、且不可修复的质量问题等等。


四、律师支招


买到漏水房,我们可以这样维权:


1、发现房屋漏水后,首先要保护现场,清点受损财物,并固定证据。比如,可以采取拍照、录像录音等方式留存证据。

2、如房屋在保修期内,购房人可要求开发商进行修复,如开发商拒绝或拖延修复的,购房人可以自行或委托他人修复,要注意保留相关证据,事后要求开发商承担维修费用、违约或损害赔偿责任。

3、如果与开发商协商修补或赔偿不成,购房人可以采取去当地质检部门投诉,或起诉开发商等方式进行维权。

4、因房屋质量问题引发纠纷时,最好委托相关房屋质量检测机构进行评估鉴定,法院会参照鉴定结果认定房屋质量缺陷程度。


五、法律依据


1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第九条:因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。


第十条:因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。


2、《城市房地产开发经营管理条例》

第十六条:房地产开发企业开发建设的房地产项目,应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定,承担相应的责任。


第三十条:房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。

保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。


第三十一条:商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任

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