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刘丛律师:房产圈:「阴阳合同」,孰能履行?

2023-05-11 房产纠纷 二手房 397次

视频内容

二手房交易中,买卖双方为了达到规避国家税收监管的目的,而故意隐瞒真实的成交价格进行网上签约,导致原合同与网签合同不一致,形成了「阴阳合同」。


实务中,此类情况引发了大量纠纷,我们来看一个真实的案例。


一、案例回顾


2018年10月,小胡购买了李阿姨位于北京市西城区的房产,双方签订了《购房合同》,约定房屋价款为815万元。


为了逃避税费,双方在进行网上签约时,《网签合同》上约定的房屋价款为200万元。


后来,李阿姨不想继续卖房,便以双方签订的《网签合同》逃避国家税收为由,诉至法院,主张《网签合同》无效。


法院审理后驳回了李阿姨的诉讼请求。


二、法院裁判观点


法院经审查认定,小胡和李阿姨的实际交易价格为815万元,但《网签合同》中约定价格仅为200万元,属于为规避国家税收监管隐瞒了真实的交易价格。


但是,上述情形仅会导致《网签合同》中的价格条款无效,该条款无效不影响合同其他部分的效力。现李阿姨仅以逃避国家税收为由,要求确认《网签合同》全部无效,法院不予支持。


三、律师说法


1、「网签」的含义:

按照北京的房地产政策,二手房买卖时,交易双方需要在住建委网上签约系统在线录入《网签合同》(《北京市存量房屋买卖合同》)


2、网签主要有以下作用:

第一,交易双方须持《网签合同》申请转移登记。

第二,以《网签合同》中约定的房屋价款进行缴税;

第三,防止「一房多卖」;

第四,防止「假房源」;

第五,加强政府对房产市场的监管,维护市场秩序。


3、为逃避税费而签订「阴阳合同」,有可能面临补缴税费、行政处罚乃至刑事责任。


4、当《网签合同》中约定的房屋价款与主合同不一致时,法院会综合考虑合同签订的时间先后、实际履行情况、同类房屋市场交易价等因素,确认当事人的真实意思,认定应予履行哪份合同


5、《网签合同》中规避国家税收的价格条款无效,不影响其他部分的效力,当事人以逃避国家税收为由,要求确认合同全部无效的,法院不予支持。


四、律师支招


1、买卖双方在《购房合同》中明确约定,“本合同与住建委签订的《存量房买卖合同》(《网签合同》)不一致时,以本合同为准。”


2、买卖双方在《购房合同》中明确约定缴纳税费的主体和金额,以及如果因交易情况发生重大变化,需要多缴纳的税费由哪一方承担。


3、建议大家在遇到此类纠纷时咨询专业律师,根据具体的案件情况来设计最佳维权方案。


五、法律依据


1、《民法典》

第一百五十四条:行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。


2、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》

第四条:当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格,该价格条款无效,但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由,要求确认买卖合同全部无效的,不予支持。

当事人对房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)的效力及履行存在争议,经审查其名为房屋买卖,实为赠与等其他法律行为的,应根据隐藏法律行为的性质进行处理。


3、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》

第十二条:当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同,合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致,当事人就此产生争议的,应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的,必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。


4、《刑法》

第二百零一条:【逃税罪】纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报,逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。

扣缴义务人采取前款所列手段,不缴或者少缴已扣、已收税款,数额较大的,依照前款的规定处罚。

对多次实施前两款行为,未经处理的,按照累计数额计算。

有第一款行为,经税务机关依法下达追缴通知后,补缴应纳税款,缴纳滞纳金,已受行政处罚的,不予追究刑事责任;但是,五年内因逃避缴纳税款受过刑事处罚或者被税务机关给予二次以上行政处罚的除外。


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