北京 首页 律师咨询 找律所 律师说法 法律法规 法律百科 法律文书 律师问答 登录 注册 网站导航

咨询律师-专业在线律师咨询服务平台-律赢时代

首页 律师说法 视频 刘丛律师:房产圈:「阴阳合同」,孰能履行?

刘丛律师:房产圈:「阴阳合同」,孰能履行?

2023-05-11 房产纠纷 二手房 500次

视频内容

二手房交易中,买卖双方为了达到规避国家税收监管的目的,而故意隐瞒真实的成交价格进行网上签约,导致原合同与网签合同不一致,形成了「阴阳合同」。


实务中,此类情况引发了大量纠纷,我们来看一个真实的案例。


一、案例回顾


2018年10月,小胡购买了李阿姨位于北京市西城区的房产,双方签订了《购房合同》,约定房屋价款为815万元。


为了逃避税费,双方在进行网上签约时,《网签合同》上约定的房屋价款为200万元。


后来,李阿姨不想继续卖房,便以双方签订的《网签合同》逃避国家税收为由,诉至法院,主张《网签合同》无效。


法院审理后驳回了李阿姨的诉讼请求。


二、法院裁判观点


法院经审查认定,小胡和李阿姨的实际交易价格为815万元,但《网签合同》中约定价格仅为200万元,属于为规避国家税收监管隐瞒了真实的交易价格。


但是,上述情形仅会导致《网签合同》中的价格条款无效,该条款无效不影响合同其他部分的效力。现李阿姨仅以逃避国家税收为由,要求确认《网签合同》全部无效,法院不予支持。


三、律师说法


1、「网签」的含义:

按照北京的房地产政策,二手房买卖时,交易双方需要在住建委网上签约系统在线录入《网签合同》(《北京市存量房屋买卖合同》)


2、网签主要有以下作用:

第一,交易双方须持《网签合同》申请转移登记。

第二,以《网签合同》中约定的房屋价款进行缴税;

第三,防止「一房多卖」;

第四,防止「假房源」;

第五,加强政府对房产市场的监管,维护市场秩序。


3、为逃避税费而签订「阴阳合同」,有可能面临补缴税费、行政处罚乃至刑事责任。


4、当《网签合同》中约定的房屋价款与主合同不一致时,法院会综合考虑合同签订的时间先后、实际履行情况、同类房屋市场交易价等因素,确认当事人的真实意思,认定应予履行哪份合同


5、《网签合同》中规避国家税收的价格条款无效,不影响其他部分的效力,当事人以逃避国家税收为由,要求确认合同全部无效的,法院不予支持。


四、律师支招


1、买卖双方在《购房合同》中明确约定,“本合同与住建委签订的《存量房买卖合同》(《网签合同》)不一致时,以本合同为准。”


2、买卖双方在《购房合同》中明确约定缴纳税费的主体和金额,以及如果因交易情况发生重大变化,需要多缴纳的税费由哪一方承担。


3、建议大家在遇到此类纠纷时咨询专业律师,根据具体的案件情况来设计最佳维权方案。


五、法律依据


1、《民法典》

第一百五十四条:行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。


2、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》

第四条:当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格,该价格条款无效,但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由,要求确认买卖合同全部无效的,不予支持。

当事人对房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)的效力及履行存在争议,经审查其名为房屋买卖,实为赠与等其他法律行为的,应根据隐藏法律行为的性质进行处理。


3、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》

第十二条:当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同,合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致,当事人就此产生争议的,应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的,必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。


4、《刑法》

第二百零一条:【逃税罪】纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报,逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。

扣缴义务人采取前款所列手段,不缴或者少缴已扣、已收税款,数额较大的,依照前款的规定处罚。

对多次实施前两款行为,未经处理的,按照累计数额计算。

有第一款行为,经税务机关依法下达追缴通知后,补缴应纳税款,缴纳滞纳金,已受行政处罚的,不予追究刑事责任;但是,五年内因逃避缴纳税款受过刑事处罚或者被税务机关给予二次以上行政处罚的除外。


声明:律师视频说法、图文说法为律赢时代平台原创内容,未经授权,任何形式复制、转载都视为侵权行为。

《民法典》中居住权的理解与适用

《民法典》中居住权的理解与适用

居住人与房屋所有权人订立书面合同就居住权事宜进行明确约定后,需向登记机构申请办理登记。居住权自登记是

王家旭
11-28 700次

租赁房屋面对不交房租怎么办

租赁房屋面对不交房租怎么办

如果您是房主,房客逾期支付租金,构成违约。你可以向其催款,如果房客仍旧不支付租金,你有权解除合同。在

王家旭
07-28 997次

买的房子漏水找谁投诉

买的房子漏水找谁投诉

买的房子漏水找谁投诉?在购买房屋后,如果发现房屋存在漏水问题,这可能会让购房者感到非常困扰和不安。那

律赢时代
07-13 788次

赠与孩子的房产已经出售给他人,能要回吗?

根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。

10-23 503次

赠与孩子的房产,父母可以随意出售吗?

根据《中华人民共和国民法典》第三十五条规定,监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外,不得处分被监护人的财产。未成年人的监护人履行监护职责,在作出与被监护人利益有关的决定时,应当根据被监护人的年龄和智力状况,尊重被监护人的真实意愿。成年人的监护人履行监护职责,应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿,保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务,监护人不得干涉。

10-23 138次

执行异议之诉案件中如何参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定?

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《规定》)第二十九条第二项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”,系为了规范人民法院办理执行异议和复议案件,结合人民法院执行工作实际而制定,而执行异议之诉必须实体审理,以实现实质公平为目标,目前多参照上述规定进行裁判。“名下无其他用于居住的房屋”属于较为典型的形式判断规则,执行异议之诉的实体裁判标准应为是否用于家庭基本居住生活需要。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条认为:“商品房消费者名下虽然已有一套房屋,但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的,可以理解为符合该规定的精神。”例如,商品房消费者名下首套住房面积较小,结合家庭人口及居住生活情况,另外购买的住房仍在满足基本居住需要范围内的,应认为符合《规定》第二十九条的精神。但对于购买投资型、豪华型房屋的,或者购买商铺等经营性房屋的,原则上不在本条保护范围之内。故房屋套数并非绝对标准,对此需要把握的是,一方面要保护人民群众对美好生活的向往,保护刚性和改善住房需求,另一方面要依法惩治恶意规避执行的行为。

04-11 749次

Copyright©2020-2022 律赢时代 版权所有 | 京ICP备19031409号-3

0.141571s