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刘丛律师:房价波动就想单方毁约?恐怕不行。

2023-04-07 房产纠纷 房屋买卖 378次

视频内容

当房价发生大幅波动时,往往容易出现交易一方在签约后违反诚信,不想继续履行合同的情况。
有些人心里会打这种小算盘,现在房价涨(跌)了几十万,只要违约赔偿的金额比房价涨(跌)幅小,毁约另卖(买)也划算啊。
但是,根据法律规定,违约方不享有单方解除合同的权利。也就是说,签了《购房合同》后,如果交易一方因为自身原因想解约,并主动起诉,是不被法院支持的。

一、案例回顾

2017年3月,小高购买了王先生名下的房屋,双方签订了《购房合同》,约定总房款1000万元,其中首付款430万元,贷款570万元。

但是到了合同约定的付款时间后,小高迟迟不付款,并且诉至法院,以自己没有履约能力为由,要求解除合同。小高向法院提交了自己的收入证明,证明自己每月工资收入仅3500元,无力购房。

王先生辩称,不同意小高的诉讼请求,小高有履约能力,其要求解约的真实原因是近期房价下跌,想恶意违约。

二、法院裁判结果

法院经审理认定,购房人小高要求解除合同的理由不成立,最终判决驳回小高的诉讼请求。

三、律师说法

1、签订《购房合同》后,买卖双方应当本着诚实信用原则履行合同,一般来说,解除合同,需要得到合同各方当事人的一致同意。

2、在符合下列条件时,合同一方当事人可以不经对方同意,自行解除合同:
(1)双方已经在《购房合同》中明确约定,满足具体情形时,合同一方可以解除合同。
比如,《购房合同》中约定,如果购房人不满足银行贷款条件,可以解除合同,无需承担违约责任。那么,购房人如果被银行拒贷时,就可以单方解除合同。

(2)发生法定解除事由时,合同一方当事人具有解除合同的权利。

3、法定解除合同的事由,主要有以下几种:

(1)不可抗力或情势变更致使合同目的不能实现的;

(2)在合同履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(3)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

4、如果没有法定或约定事由,合同一方当事人要求解除合同的,法院不予支持。

四、律师支招

1、如果在房产交易过程中,遇到对方恶意违约,导致交易无法继续进行。我们可以起诉违约方,要求继续履行合同或解除合同,并要求对方承担违约责任。

注意:解除合同时,应当通知对方,并留存通知的相关证据,自通知到达对方时,合同解除。

2、如果购房人也可以起诉要求法院判令强制过户,并要求对方承担违约责任。

实务中,法院可能要求购房人满足以下两个条件:

(1)购房人必须一次性支付全部购房款,不得贷款;

(2)购房人所付购房款优先用于偿还卖方所欠银行贷款。

五、法律依据


1、《全国法院民商事审判工作会议纪要》

第48条第一款:违约方不享有单方解除合同的权利。


2、《民法典》

第五百三十三条:合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同。

第五百六十三条:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十五条:当事人一方依法主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除;通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除,债务人在该期限内未履行债务的,合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的,任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方,直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同,人民法院或者仲裁机构确认该主张的,合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条第一款:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的,解除权人可以请求违约方承担违约责任,但是当事人另有约定的除外。

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