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面对卖方无权处分,购房人仍可「善意取得」房屋

2023-05-11 房产纠纷 房屋买卖 370次

视频内容


房屋被无权处分人擅自转卖,符合法定条件时,购房人仍可以依据「善意取得制度取得房屋的所有权


今天我们来分析一下,什么是「善意取得」「善意取得」的成立条件有哪些?「善意取得」的法律后果是什么?


首先,一起来看一个我代理过的真实案例。


一、案例回顾


阿福做生意亏本后,想把家里的房子卖掉还债,但妻子一直不同意。


因为房屋登记产权人是阿福自己,他便背着妻子偷偷卖房,与购房人小孙签订《售房合同》后,很快便办完了过户手续。


不久,阿福妻子发现自家房子被卖掉,便诉至法院,请求法院确认《售房合同》无效。


妻子认为,房屋是夫妻共同财产,未经自己的同意,阿福不能自行处分房屋,而且自己也没有收到购房款,所以《售房合同》没有法律效力。


二、法院裁判观点


法院经审理后认定,涉案房屋登记在阿福个人名下,小孙作为买受人,基于对房产登记信息的信赖,以合理价格购买了涉案房屋,且已经支付了全部购房款,并办理完毕房屋过户手续,可依据善意取得制度取得涉案房屋的所有权。


最终,法院认定《售房合同》不存在法定无效情形,驳回了小敏的诉讼请求。


三、律师说法


1、什么是善意取得?


房屋购买人在符合法定条件时,可以信赖物权的公示登记信息,而从无权处分人处取得房屋的所有权。


2、法院在审查购房人是否善意时,会重点审查以下情况:


(1)购房人是否明知无权处分事实,或与无权处分人恶意串通。


比如房本登记情况,如果房屋登记在无处分权人名下,购房人签约时,对存在其他共有权人不知情,那么法院一般会认为购房人是善意购房人。


再比如,购房人与无权处分人之间是否有特殊关系:亲属关系、雇佣关系、朋友关系等等,如果购房人与无权处分人是亲属,一般法院会认为购房人并非善意。


(2)房产交易过程是否符合正常的交易习惯,购房人是否已经支付合理对价。


比如,合同的具体履行情况、购房人的房款支付情况、成交价格是否明显低于市场价格等等。


如果房屋交易流程合规,成交价格合理,一般法院会认定购房人属于善意。


(3)在房屋产权人委托代理人签约的情形下,委托代理手续的信息是否完整。


比如,代理人是否有权收取房款,是否有权办过户手续等等。


如果手续不完整,说明购房人没有尽到基本的审查注意义务,不构成善意。


(4)房屋是否已经办理完毕过户登记手续。


如果双方没有完成过户手续,法院一般会判决解除合同,购房人不能取得房屋所有权。详情参照往期文章(丈夫擅卖共有房,妻子能否要得回?)。


3、善意取得的法律后果


(1)虽然卖方属于无权处分,但是购房人仍可以取得房屋的所有权。


(2)原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。


四、律师支招


1、房屋的所有权人要确认好房屋权属登记信息,如果登记信息有误,可以去房管局申请变更登记或异议登记。


身份证、房产证、户口簿等原件要保存好,不要随便借予他人。


2、买房前,购房人应仔细审查卖方的房产证、身份证、户口薄、结婚证、原始购房合同、各种税费发票等原件,以确认房屋的真实权属情况。


实务中,很多房屋虽然登记在一人名下,但是实际上是夫妻共同财产,如未取得配偶同意,易引发纠纷。


3、购房人尽量直接与房屋产权人签约,对于代理人签约的情况,要严格审查其委托代理手续,并与产权人核实情况。


最好将购房款直接支付到产权人本人账户内,并留存相关付款凭证,以免未来引发纠纷。


五、法律依据


1、《民法典》

第一百四十六条:行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。

第一百五十三条:违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

第一百五十四条:行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。

第二百零八条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。

第三百一十一条:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。


2、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》

第五条:出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋,未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意,擅自以自己名义转让给他人,买受人为善意的,可以认定房屋买卖合同有效。买受人符合《物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得构成要件办理了房屋所有权转移登记,其他共有人要求追回该房屋的,不予支持。

前款中出卖人为夫妻一方,转让房屋行为符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项规定的,应当优先适用该规定。

第十九条:《物权法》第一百零六条第一款规定在适用上应作如下理解:

(1)房屋善意取得中“善意”的判断标准:买受人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载,不知道出卖人无处分权即推定买受人为善意,但确有证据证明买受人明知或因重大过失不知房屋登记簿中物权登记错误或者登记簿中存在异议登记的除外。房屋原权利人对于买受人为恶意负有举证责任。

(2)“以合理的价格转让”是指买卖双方之间存在以合理价格转让房屋的交易行为,且买受人已实际全部或部分支付了房屋价款。

(3)房屋善意取得以房屋所有权已经转移登记到买受人名下为生效要件。房屋已经办理转移登记但尚未交付的不影响善意取得的构成,但该事实可以作为判断买受人是否构成善意的因素之一。

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